En Argentina, existe una reglamentación que le permitirá a los inquilinos dejar de pagar el alquiler de una vivienda, si transcurren una cantidad de años dentro de la locación: se trata del derecho de usucapión, ¿quiénes pueden acceder y cómo se aplica?
Pese a la derogación de la Ley de Alquileres, todavía se mantienen otras normativas vigentes que rigen sobre el mercado inmobiliario. Por tales motivos, ambas partes deberán tener en cuenta las siguientes opciones.
¿Qué es la usucapión en Argentina y cómo se aplica?
En Argentina existe el derecho de usucapión. Se trata de un modo de adquisición de la propiedad basado en la posesión continua e ininterrumpida de un inmueble durante un lapso de tiempo.
Hay diferentes tipos, por los cuales la persona que reside en el inmueble podría obtener la titularidad sin tener que abonar una renta:
Usucapión larga (20 años)
Se aplica cuando una persona posee un inmueble de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante 20 años, sin necesidad de título ni buena fe. No se requiere probar que la posesión comenzó con un justo título.
Usucapión corta (10 años)
Se aplica si la persona tiene justo título (por ejemplo, una escritura que luego se declaró inválida) y actuó de buena fe. Debe poseer el inmueble durante 10 años ininterrumpidos.
¿Cuándo el inquilino podrá dejar de pagar el alquiler?
Las personas que pueden reclamar el derecho de usucapión son aquellas que han ingresado ilegalmente a una propiedad o cuando el contrato, por algún motivo, se declaró inválido.
En cambio, los inquilinos no pueden solicitar la usucapión mientras dure el contrato de alquiler, porque la posesión no es en concepto de dueño.
¿Qué acciones debe tomar el inquilino?
La persona debe dejar de abonar el alquiler y comenzar a comportarse como dueño de la propiedad. En estos casos, tendrá que, por ejemplo:
- Dejar de reconocer al propietario.
- Hacer mejoras sustanciales en la propiedad.
- Pagar impuestos y servicios a su nombre.
- Si el propietario acepta la situación sin hacer reclamos legales por 20 años, el inquilino podría iniciar un juicio de usucapión.
¿Cómo solicitar una usucapión?
El interesado debe presentar una demanda judicial para que un juez reconozca su derecho. En general, se le solicitará cumplir con los siguientes requisitos:
- Prueba de la posesión (testigos, pagos de impuestos, mejoras realizadas).
- Que no haya interrupciones en la posesión.
- Que no haya reclamos del dueño original en el período establecido.
Si el juez le da la razón, la persona obtiene el título de propiedad mediante sentencia.