Un proyecto de ordenanza presentado en el Concejo Municipal de Rosario busca facilitar la subdivisión simple de terrenos cuando el destino sea la construcción de vivienda única familiar, como una herramienta concreta para ampliar el acceso al suelo urbano y a la vivienda propia. La iniciativa fue impulsada por el concejal de Unidos, Fabrizio Fiatti, y apunta a regularizar situaciones habitacionales que ya existen en numerosos barrios de la ciudad.
La propuesta será aplicable en las denominadas Áreas de Tejido 3 (AT3), es decir, por fuera del área central, en sectores como Tablada, Roque Sáenz Peña, Matheu, España y Hospitales, Azcuénaga, Belgrano, Lisandro de la Torre, Alberdi y Ludueña, entre otros barrios de perfil mayormente trabajador y de clase media.
Acceso a la tierra
El proyecto plantea flexibilizar las medidas mínimas de los lotes resultantes de una subdivisión, exclusivamente en los casos en que el objetivo sea el desarrollo de viviendas familiares, sin alterar el ordenamiento urbano ni las reglas básicas de planificación de la ciudad.
“El objetivo de esta medida es facilitar que las familias que poseen lotes de dimensiones considerables puedan subdividirlos formalmente en dos. En muchos casos se trata de regularizar situaciones preexistentes de hecho, que hasta ahora suelen resolverse mediante excepciones en el Concejo”, explicó Fiatti. Según detalló, la ordenanza apunta a acompañar realidades ya instaladas en distintos barrios y a darles una solución legal, accesible y ordenada.
Uno de los ejes centrales de la iniciativa es ofrecer una alternativa más simple y económica frente al régimen de Propiedad Horizontal. “Lo que se busca es permitir la existencia de viviendas de pasillo sin recurrir al régimen de PH, que resulta costoso, exige un reglamento de copropiedad y suma trámites adicionales. La subdivisión simple, en cambio, es más rápida, más barata y ofrece mayor flexibilidad, ya que cada propietario puede modificar su vivienda sin depender de autorizaciones cruzadas”, señaló el concejal.
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Créditos
Entre los principales beneficios del proyecto se destacan la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios, al tratarse de una subdivisión formal; la reducción de costos y tiempos administrativos; y la regularización de situaciones familiares donde hoy conviven varias viviendas en un mismo terreno que funcionan, en los hechos, como unidades independientes.
Además, en los casos en que la subdivisión permita vender una de las parcelas a un tercero, se abre una alternativa de acceso a la vivienda a un costo más bajo, ampliando las opciones tanto para propietarios como para nuevos compradores.
La iniciativa se apoya, además, en datos que muestran un deterioro sostenido del acceso a la vivienda en Rosario y el Gran Rosario. Según un informe publicado en agosto de 2024 por la Fundación Banco Municipal, entre 2017 y 2024 la proporción de hogares inquilinos pasó del 16% al 23%, mientras que los hogares propietarios de vivienda y terreno descendieron del 69% al 61%. Este cambio refleja una creciente dificultad para acceder a la vivienda propia, especialmente entre jóvenes y sectores medios.
Los datos del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas refuerzan ese diagnóstico. Entre 2010 y 2022, Rosario creció un 8,6% en población, alcanzando los 1.030.035 habitantes, pero la cantidad de hogares aumentó un 25,4%, triplicando el ritmo del crecimiento poblacional. Este desfasaje evidencia transformaciones profundas en la estructura habitacional, como el aumento de hogares unipersonales, la fragmentación de familias extensas y la multiplicación de unidades de convivencia dentro de un mismo lote.
En ese mismo período, el porcentaje de hogares propietarios cayó del 71,3% al 60,5%, mientras que los inquilinos crecieron del 18,8% al 26,7%. A esto se suma que, según el último Panorama del Mercado Inmobiliario del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, la oferta de viviendas en alquiler creció un 25,2% interanual, profundizando la presión sobre quienes buscan alquilar.
Herramientas urbanísticas
“Estos datos muestran que el problema del acceso a la vivienda no se explica por falta de demanda ni por un crecimiento poblacional desmedido, sino por restricciones cada vez mayores en el acceso al suelo urbano formal, y a soluciones compatibles con los ingresos reales de la población”, sostuvo Fiatti. En ese marco, consideró necesario adaptar las herramientas urbanísticas a las formas reales en que hoy se habita la ciudad.
El proyecto también dialoga con el contexto de reactivación de las líneas de crédito hipotecario. Desde 2024, distintas entidades financieras lanzaron créditos UVA, entre ellas BBVA, Ciudad, Córdoba, Galicia, Hipotecario, Macro, Nación, Santander y Supervielle, además del Banco Municipal de Rosario y los créditos Nido impulsados por la provincia de Santa Fe. Contar con subdivisiones formales y accesibles resulta clave para que más familias puedan acceder efectivamente a este tipo de financiamiento.
Desde una mirada económica, facilitar el acceso a la vivienda para los jóvenes genera beneficios en términos de ahorro familiar y dinamización de la economía local. Desde una perspectiva social, contribuye al arraigo, la estabilidad barrial y la cohesión comunitaria. Con esta propuesta, el Concejo Municipal busca avanzar en herramientas concretas que combinen ordenamiento urbano, sensibilidad social y simplificación administrativa, con el objetivo de que Rosario siga siendo una ciudad elegida para vivir y proyectar futuro.