Si algo distingue al mercado argentino es la rara paradoja que por mucho tiempo existía el crédito para compras en el supermercado, pero brillaba por su ausencia para la adquisición de bienes de mucho más valor unitario, como las propiedades inmuebles. El stock de crédito hipotecario no pasaba el 0,2% del PBI hasta 2024, la nada misma comparado con otros mercados vecinos, como el más maduro de Chile que para la misma fecha tenía prestado un total de 28,5% de su PBI, según estimaciones del economista Fernando Marull. O sea, una proporción de 100 a 1, al menos.
Datos. El vaso medio lleno puede entenderse con que con el marco adecuado y la situación económica “mormalizada” el sector tiene un techo lejano. Según datos del especialista Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, en mayo se dieron créditos hipotecarios por US$298 millones, bajo la modalidad ajustables por UVA y casi todo dirigido a las familias. Esta cifra significó un pico registrado desde mayo de 2018 (US$445 millones), cuando la devaluación y la inestabilidad se llevaron puesto al sistema que había resucitado dos años antes.
Para Matías Chirom, CEO de Baigun Realty, todavía está en una fase incipiente, pero su sola reaparición está generando un efecto contagio. “La posibilidad de financiar la compra de una vivienda, sumada a los incentivos fiscales vinculados al blanqueo, está reactivando el interés de sectores de la clase media que habían quedado fuera del radar inmobiliario durante años”, señala. Por eso considera que las unidades usadas están recibiendo una fuerte atención y ya representan alrededor del 25% de las operaciones de venta, marcando un cambio sustancial en el comportamiento del mercado.
Durante el primer semestre de 2025, estima que los bancos otorgaron más de US$1.000 millones para la compra de vivienda. “La mayor parte del financiamiento se destinó a inmuebles usados de menos de US$120.000, principalmente departamentos de 1 y 2 ambientes, con superficies que oscilan entre 30 y 60 metros cuadrados”, detalla. En todo el año pasado, el mercado había llegado a la suma de US$825 millones otorgados.
En buena medida, eso se debe a la reducción de la inflación y la estabilidad cambiaria, que generaron un entorno propicio para el financiamiento de más largo plazo y también la eliminación de restricciones cambiarias por la flexibilización del cepo. “Y hubo un factor más que relevante: el ingreso salarial en dólares subió ostensiblemente debido al congelamiento del valor del dólar”, agrega. Así, el segmento más demandado debido a su mayor oferta y precios más accesibles en comparación con las propiedades nuevas fue el que oscila entre los US$100.000 y US$120.000, principalmente en la Ciudad de Buenos Aires, en departamentos de 1 a 2 ambientes y con superficies que oscilan entre 30 m² y 60 m². Estos inmuebles suelen ubicarse en zonas con buena conectividad y servicios, lo que los hace atractivos tanto para compradores como para inquilinos. Por su parte, en la provincia de Buenos Aires, además de concentrarse la demanda en el mismo tipo de propiedades que en CABA, también se amplió hacia departamentos de dos dormitorios y pequeñas casas en propiedad horizontal.
Los inmuebles usados presentan dos ventajas esenciales para convertirse en los principales receptores de los créditos hipotecarios: tienen precios muy convenientes en una plaza sobreofertada y la documentación legal es apta para aplicar en los bancos públicos y privados.
La plaza. Con respecto a los precios, y a lo que se espera para la segunda parte del año, Mariano García Malbrán sostiene que, si bien subieron alrededor de un 8 % en el último año, cada mes se producen fluctuaciones en las consultas y en la cantidad de ventas que no tienen una justificación precisa, por lo que, si bien se espera que las propiedades recuperen su valor, ese aumento no será inmediato. “Mientras la macroeconomía se mantenga estable y los bancos que otorgan créditos hipotecarios bajen las tasas de interés, el mercado de inmuebles usados disminuirá drásticamente por ventas con créditos y aumentarán los valores en dólares de los bienes raíces”, según el presidente de CAMESI.
Por otro lado, el plan del “dólar colchón”, lanzado en mayo pasado, que produjo medidas como la flexibilización de los controles fiscales sobre transferencias, derogación de regímenes de información, del CITI y el COTI, entre tantas otras, también ayudó a impulsar la demanda. Teniendo en cuenta los valores máximos que podrán utilizarse, esto (US$200.000), sin que el radar del ARCA y el propio Estado tomen intervención para control, salvo que aparezcan alertas de lavado de activos o denuncias en la UIF, podrá también ser este nuevo blanqueo encubierto una inyección de dinero en el mercado inmobiliario.
Se espera que, en este segundo semestre de 2025, el mercado inmobiliario continúe su proceso de recuperación, con un aumento en la cantidad de escrituras y una estabilización en los precios de las propiedades. Pero deberá sortear una piedra difícil de sacar del camino: la suba de tasas. González Rouco apunta a que, en realidad, las altas tasas reflejan problemas de fondeo más que de incertidumbre. “El mercado de capitales podría ser una alternativa para subsanar esta limitación, pero esto es algo más profundo:
la economía entera lo necesita”, concluye.
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por Marcelo Alfano